วันพุธที่ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2556

กู้สร้างอพาร์ทเม้นต์

คำถามเรื่อง สินเชื่ออพาร์ทเม้นท์ เข้าไปตอบในกระทู้ไม่ได้ ตอบตรงนี้ล่ะกันนะ

กระทู้คำถาม
การให้สินเชื่อเกี่ยวกับอพาร์ทเม้นท์ กรณีขอกู้ทั้ง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
1. สัดส่วนการลงทุน คุณ 40 : 60 ฺBank อย่างมากไม่เกิน 30 : 70
2. คุณต้องแสดงให้ Bank เห็นอย่างชัดเจน 40% ของคุณเอามาจากไหน  (ธนาคารบางแห่ง อาจจะอายัดเงินไว้ ป้องกันโครงการล้ม)

              เรื่องที่ดิน ธนาคารจะจ่ายเงินให้คุณเป็นงวด ๆ ตามค่างานที่เกิดขึ้นจริง เช่น งวดแรกค่าที่ดิน 1 ล้าน Bankจะให้ 600,000 บาท ที่เหลือคุณก็จ่าย ส่วนโฉนดที่นำไปจดจำนอง เป็นหลักประกันไป

               เรื่องสิ่งปลูกสร้าง
1. การเขียนแบบ คุณจะต้องหาสถาปนิกมาเขียนแบบอาคาร เพื่อนำมาคำนวณเพื่อประมาณหาค่าก่อสร้าง BOQ (ไอนี่สำคัญมาก เซ็นต์รับรองไว้หลายชุดหน่อย Bank ขอแน่ ๆ) ตลอดจนการขออนุญาติ จริง ๆ ข้อนี่คุณต้องไปทำก่อนแล้วนะ.... เพราะใช้เวลานาน ยิ่งถ้าไปเจอสถาปนึก 5555+ ไม่ต้องกังวล มานเบิกเงินคุณก่อนแน่ 50% กว่าพี่ท่านจะเขียนเสร็จ เป็นปี กว่าจะได้ใบอนุญาติสิ่งปลูกสร้างอีกเป็นปี (หากมีคนไว้ใจได้ก็จบไป)  แต่หากต้องการเร็วก็ใช้บริการแบบของ ฯพณฯ ที่เขตแบบเชย ๆ ถ้าราคาปกติก็รอหน่อย ถ้าแพง ก็ได้เร็ว ถ้าแพงมากก็เร็วโคตร ๆ ที่นี้เมื่อได้แบบมาแล้ว BOQ มาแล้ว ต่อไปก็

2. จัดหาผู้รับเหมา ไอนี่แหละ ที่โครงการพัง ก็เพราะไอผู้รับเหมานี่แหละตัวดี ถ้าเป็นไปได้ควรหาที่น่าเชื่อถือ แพงหน่อย 10-15% ก็ช่างมัน เพราะ ชีวิตคุณทั้งชีวิตจะอยู่ในมือมัน มัยเป็นอย่างนั้นเดียวจะขยายความให้ฟัง สิ่งที่ต้องพิจาณาให้ดีและควรให้สถาปนิกช่วยดูก็คือ ค่างวดงาน แต่ละงวดมีเหตุมีผลไหม เช่น งวดที่ 1 เมื่อปรับหน้าดิน ขอเบิกเท่าไหร่ 2.เมื่อเทคานคอดิน ตั้งเสา 3.เมื่อขึ้นโครงหลังคา ฯลฯ ถ้าไม่มีใครจริง ๆ ก็ให้จนท.ประเมินของ Bank ช่วยดู หากมานใจดี เค้าก็ช่วยดูได้ แม้ไม่ใช่สถาปนิก เค้าตรวจงานมาเยอะ รู้หมดแหละ อาจจะรู้ดีกว่าิวิศวะกรด้วยซ้ำ

3. ยื่น Bank เมื่อได้รับอนุมัติสิ่งปลูกสร้างแล้ว มี BOQ แล้ว หาผู้รับเหมาได้แล้ว ก็ยื่นขอ Bank ปกติก็ดูจาก BOQ นั้นแหละให้ 60-70% โดยจะจ่ายตามงวดอิงจากสัญญาก่อสร้าง ไอตรงนี้แหละถึงบอกว่าถ้าคุณไม่มีใคร Bank เค้าก็อาจจะช้วยดูให้เพราะเค้าก็มีส่วนได้เสีย หากค่างวดงาน over ไปเค้าก็จะลดยอดเบิก คุณก็มีหน้าที่เจรจาลดกับผู้รับเหมา แต่หลายคนติ๊งต๊อง ดันมาว่าธนาคาร กำ+ เมื่อธนาคารพิจาณาความเป็นไปได้ของโครงการคุณ เค้าก็จะอนุมัติให้ ที่นี้คุณก็เซ็นต์สัญญาจ้างก่อสร้างได้

ข้อมูลสำคัญ สิ่งที่ต้องใช้ในพิจารณา
1. occupancy rate ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น และ ใกล้เคียงในรัศมี 5 กม. (ใช้ Google ช่วย) ข้อนี้แหละชี้เป็นชี้ตาย อนุมัติหรือไม่ หากต่ำกว่า 50% ก็ไม่ต้องยื่นไปหรอกนะ เสียเวลา
2. ทำ Mapping รัศมี 5 กม. ไปเก็บข้อมูลได้เลย เช่น ชื่อ,ที่ตั้ง,ค่าเช่า/ห้อง,อัตราการเข้าพัก อย่างชัดเจน
3. อย่างที่บอกส่วนต่าง 40% อยู่ไหน อันนี้ต้องชัดเจน
4. Cashflow กระแสเงินเข้า-ออก ช่วยระหว่างก่อสร้าง หลังจากหนี้ก้อนแรกจากค่าที่ดินและค่าสิ่งก่อสร้างที่เริ่มทยอยเบิก ในระหว่างก่อสร้าง Bank จะให้ Grace Period (ก็คือผ่อนแต่ดอกเบี้ย) จนกว่าจะสร้างเสร็จ(เพราะคุณยังไม่มีรายได้เข้ามา) ซึ่งค่าดอกเบี้ยนี้คุณต้องแสดงแหล่งที่มาของรายได้ให้ Bank เห็นอย่างชัดเจนว่ามาจากไหน เช่น มาจากอพาร์ทเม้นหลังเก่าของคุณ เป็นต้น

               ตรงหนี้แหละสำคัญที่สุด ถึงบอกไว้ก่อนว่าชะตาชีวิตคุณจะอยู่กับผุ้รับเหมาะ เพราะสัญญาจ่ายเงิน Bank จะอิงตามสัญญาก่อสร้าง จะเกิดอะไรขึ้น หากผู้รับเหมาเบิกเงินแล้วทิ้งงาน หายนะมาเยื่อนแน่เพราะ ค่าก่อสร้าง 40 ล้าน สร้างไป 20 ล้าน แล้วทิ้งงาน เจ้าใหม่มาต่ออย่าฝันเลยครับว่าเค้าจะคิดแค่ 20 ล้านที่เหลือ ปกติก็จะคิดไม่ต่ำกว่า 25 ล้านอ้างโน้นนี่นั่นเป็นหมือนกันทุกราย ที่นี่ล่ะครับเริ่มเห็นลาง...ร้ายแล้วใช่ม่ะส่วนเพิ่ม 5 จะหาที่ไหนหว่า........... เท่านั่นยังไม่พอ หากทิ้งงานไป แถมขนของ ๆ คุณไปด้วย โอ้แม่เจ้า..... ยังครับยังไม่หมด ซึ่งระหว่างที่หาผู้รับเหมาซึ่งต้องใช้เวลา ไอสัญญาที่จะเริ่มผ่อนต้น Bank มานก็ยังอยู่วันเดิม ซึ่งเมื่อถึงวันนั้น ตึกยังไม่เสร็จแน่ รายได้ไม่เข้าจะเอาที่ไหนมาผ่อนต้น ......... ยังครับ ยังไม่จบ หากคุณรีบร้อน ไอผู้รับเหมารายเดิมหัวหมอบอกสัญญายังไม่ครบกำหนด คุณไปเอารายอื่นมาทำแทน เค้าฟ้องเสียหาย เรียกค้าเสียหายอีก 555555+ ยังครับท่านยังมีต่ออีก........... ฯลฯ ไม่เล่าล่ะ เดี๋ยวจะกลัวซะก่อน ถึงบอกว่า หากต้องเสียเพิ่ม 10-15% แล้วได้รายที่มั่นใจได้ ก็จ่ายไปเหอะ

           แต่ปัญหาทั้งหมดป้องกันได้ครับ....ยืนยัน เช่น ให้ผู้รับเหมาวา่ง L/G ค้ำประกันการเบิกค่างวด และ พองวดสุดท้ายก็เปลี่ยนเป็น L/G ค้ำประกันผลงาน ถ้าเค้าไม่รู้ทำงัย ก็พาไปหาไอ Bank ที่อนุมัติให้คุณนั่นแหละ จบ....เห็นม่ะมานมีทางออก

ให้กำลังใจบ้างแล้วกัน ช่วงปี 40 ที่ธุรกิจล้มสลาย ก็มีแค่ ธุรกิจนี้เท่านั้น รายใด 2 ปี ไปแล้ว รอดกันหมด ไม่ถูกยึดสักรายแม่ Occ เหลือแค่ 30%

คำแนะนำ...........
1.ไอ statement ที่คุณว่าหน่ะ ให้มาหมุนเวียนในชื่อคุณซะ (กรณีโครงการนี้เป็นของคุณนะ)
2.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรเป็นชื่อเดียวกัน หากต่างกรรมสิทธิ์ ต้องประกาศ 30 วัน ที่นี้ก็เป็นเรื่องอีกเพราะ Bank จะจ่ายเงินช้าไปอีก แล้วก็จะได้เห็น  ผู้รับเหมากะช่าง นั่งมองหน้ากัน รอเงิน ไอที่ไม่เป็นปัญหาก็อย่าไปสร้างปัญหาซะเอง
3.ค่าเฟอร์นิเจอร์จะหาจากแหล่งใด จากค่ามัดจำหรือ ? จากเงินส่วนตัว ? หรือ กู้ไปเลย ?
4.ค่าห้องควรเก็บแบบไหนน๊า ถึงจะเสีย........น้อย ๆ น๊า.. 55555+
5.เวลา Bank มาตรวจ ค่างวดงาน ควรดูแลเค้าดี ๆ หน่อย เค้าจะตรวจตาม BOQ อย่างละเอียดให้.....
6.เวลา ฯพณฯ ท่านมาตรวจ ก็มักจะมาประมาณ 11 โมง (มันต้องมาเวลานี้ทุกครั้งสิน๊า 555555) พอ ฯพณฯท่าน เดินครบรอบก็ควร อัญเชิญไปนั่งร้านอาหารข้าง ๆ สักหน่อยนะ .....................5555+
7.ปกติ Bank จะให้ไม่เกิน 7 ปี แต่เห็นมีคนชอบบอกให้สั้น ก็ลองคิดดูสิ ถ้าเกิน 7 ปียังไม่คุ้มทุนหน่ะ มานน่าลงทุนไหม ?
8.พอผ่อนใกล้หมด ปีที่ 7 ก็อย่าฝันว่าจะหมดภาระ ก็เตรียมได้เลยยื่นกู้ Renovate  ได้เลย เฟอร์ในห้องหน่ะเเละเป็นโจ๊กไปหมดแล้ว สภาพอาคารก็เก่าต้องทาสีใหม่ ท่อทาง สุขภัณฑ์หมดอายุ ต้องเปลี่ยน เตรียมเป็นหนี้ต่อไปอีก 3 ปี  555555555+

หากทำได้ตามนี้เรื่องยาก ๆ ก็กลายเป็นเรื่องง่ายในพริบตา อ๋อเกือบลืมเวลา Bank ให้ Grace Period อย่าให้ Fix ตามงวดงานนะ เช่น สัญญาก่อสร้าง 12 เดือน ก็ขอ GP สัก 15 เดือนเป็นต้น หวังว่าคงเป็นประโยชน์



"ไม่เสียสละ ชัยชนะไม่เกิด

จาก  http://pantip.com/topic/30905663/comment1

1 ความคิดเห็น:

  1. ความคิดเห็นนี้ถูกลบโดยผู้ดูแลระบบของบล็อก

    ตอบลบ