กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจตรงไหน?

           เมื่อพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลายท่านอาจนึกถึงการลงทุนโดยตรงด้วยการซื้อบ้านหรือคอนโดไว้แล้วปล่อยเช่า เพื่อหวังจะมีรายได้จากค่าเช่าที่เข้ามาทุกเดือน แต่การลงทุนแบบนี้ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูงทีเดียว และหากหวังว่าจะได้กาไรจากการขายต่อ ก็อาจทาได้ไม่ง่ายนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถ้าบ้านหรือคอนโดที่ซื้อไว้ไม่ได้อยู่ในทาเลที่ดีพอ การซื้อขายเปลี่ยนมือก็คงยากพอดู ขณะที่บางท่านอาจลงทุนด้วยการซื้อหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบ้านขาย เพื่อหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลหรือกาไรจากการขายหุ้น วิธีนี้ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากตลาดหุ้นผันผวน ผลตอบแทนที่ได้รับก็คงไม่แน่นอนนัก หากใจไม่หนักแน่นพอ จากที่หวังกาไรก็อาจจะเกิดขาดทุนก็เป็นได้

แล้วจะมีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไหนล่ะ ที่จะตอบความต้องการของท่านได้ ? บางท่านอาจเคยได้ยินเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาบ้าง ลองมาดูกันว่ากองทุนนี้น่าสนใจตรงไหน

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-8 % ต่อปี ซึ่งนับว่าน่าสนใจไม่น้อยในภาวะที่ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยยังไม่สูงนัก โดยรูปแบบที่กองทุนลงทุนมีทั้งแบบซื้อขาดอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเดิม เพื่อจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น และอีกแบบคือลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว (เท่ากับการเซ้ง) ทรัพย์สินที่เข้าไปลงทุนก็มีหลายรูปแบบ ทั้งอาคารสานักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารโรงงาน และอื่นๆ โดยกองทุนมีรายได้หลักจากค่าเช่า แล้วนาค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆมาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนเป็นเงินปันผล อย่างไรก็ดี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีทั้งข้อดีและข้อด้อยที่ควรทราบคือ

 

เปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อยของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ข้อดี		ข้อด้อย
1	ใช้เงินลงทุนน้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง	1	ผู้ลงทุนไม่มีความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง ยิ่งหากเป็นกองทุนรวมแบบสิทธิการเช่า มูลค่ากองทุนจะเหลือศูนย์เมื่อเลิกกองทุน
2	ผลตอบแทนจากเงินปันผลมักอยู่ในระดับสูง และเป็นผลตอบแทนระยะยาวเพราะกองทุนต้องจ่ายเงินปันผลในอัตรา ไม่ต่ากว่า 90% ของกาไรสุทธิ	2	สภาพคล่องต่า ยิ่งหากเป็นกองทุนขนาดเล็ก มักไม่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือมากนัก
3	ราคาหน่วยลงทุนแกว่งตัวน้อยเมื่อเทียบกับหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์	3	โอกาสที่จะได้กาไรจากการซื้อขายค่อนข้างน้อย

 

4

มีผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์บริหารจัดการให้ ช่วยขจัดภาระในการจัดการดูแลทรัพย์สิน

4

มีค่าใช้จ่ายในการจัดการดูแลทรัพย์สินค่อนข้างสูง

สาหรับปัจจัยในการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านอาจนามาพิจารณา ได้แก่

 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุนเทียบกับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่กองทุนซื้อกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าไม่ควรสูงกว่าราคาประเมินที่เสนอโดยผู้ประเมินอิสระ หากสูงกว่าก็อาจพิจารณาได้ว่าซื้อในราคาที่แพงเกินไป

 ความสม่าเสมอของรายได้ ตลอดจนอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมา โดยทั่วไปอัตรา การใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ (occupancy rate) จะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถใน การสร้างรายได้ รวมทั้งหากมีประวัติการจ่ายปันผลสม่าเสมอ หรือจ่ายในอัตราที่เพิ่มขึ้น ก็จะเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้น (กรณีสิทธิการเช่าต้องไม่นับรวมเงินที่จ่ายคืนทุน)

กรณีกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งสร้างเสร็จ ยังไม่มีประวัติการสร้างรายได้ ท่านอาจใช้วิธีพิจารณาปัจจัยแวดล้อมอื่น เช่น ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ว่ามีโอกาสหา รายได้มากน้อยเพียงใด แต่ต้องไม่ลืมว่า หากยังไม่มีรายได้เท่ากับว่ามีความเสี่ยงสูง

 ขนาดของกองทุน โดยปกติกองทุนที่มีขนาดใหญ่มีมูลค่าซื้อขายต่อวันสูงกว่ากองทุนที่มีขนาดเล็ก ทาให้ซื้อง่ายขายได้คล่องกว่ากองทุนขนาดเล็ก ซึ่งท่านสามารถหาข้อมูลการซื้อขายได้จากได้จากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ www.set.or.th

 ความเสี่ยงต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับการดาเนินงานของกองทุนรวม ควรพิจารณาถึง ระยะเวลา การเช่า สัญญาระยะยาวจะสร้างความมั่นคงได้ดีกว่าสัญญาระยะสั้น ความเสี่ยงกรณีเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกาหนด การจัดให้มีการประกันภัยทรัพย์สิน หรือแผนรองรับหากเกิดเหตุการณ์ ไม่คาดฝัน

 ค่าใช้จ่ายโดยรวมของกองทุน ควรเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน หากมีอัตราสูงย่อมส่งผลต่อผลกาไรที่จะจ่ายให้ผู้ลงทุนได้น้อยลง

 การรับประกันรายได้ ส่วนใหญ่มักมีเพียงช่วงแรกเท่านั้น ข้อสาคัญคือ ท่านควรดูฐานะทางการเงินของผู้รับประกันรายได้ด้วยว่าจะสามารถทาได้อย่างที่สัญญาหรือไม่

ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้นท่านสามารถหาได้จากหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก รายงานประจาปีของกองทุน (www.sec.or.th) รวมทั้งสรุปข้อสนเทศของแต่ละกองทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (www.set.or.th)

จากแนวโน้มเศรษฐกิจขาขึ้นรอบนี้ คาดกันว่าสภาวะการค้าการขายของธุรกิจต่างๆ รวมไปถึง การท่องเที่ยวน่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนในสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องก็น่าจะได้รับ อานิสงค์มีรายได้เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย สาหรับท่านที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้ สามารถติดตาม ข้อมูลข่าวสารของกองทุนที่เปิดขายใหม่ได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือธนาคารพาณิชย์ที่เปิดขายกองทุนออกใหม่เป็นครั้งคราว แต่หากเป็นกองทุนที่ปิดการขายไปแล้ว ท่านสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ด้วยวิธีเดียวกันกับการซื้อขายหุ้นผ่านโบรกเกอร์ ทั้งนี้ ท่านสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ของ ก.ล.ต. www.sec.or.th/education ในหัวข้อ สื่อให้ความรู้/บทความ/สินค้าในตลาดทุน/กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แล้วพบกับความรู้การลงทุนจาก ก.ล.ต.ได้ใหม่คราวหน้า สวัสดีค่ะ