ภาษีที่เกียวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างที่ (1)   การขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

1. ข้อมูล
1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาเมื่อ พ.ศ.2545

ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุน

ทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นเงิน 2,000,000 บาท
1.2 กรณีได้มาโดยทางมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้
1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา

เงินได้สุทธิไม่เกิน	100,000 บาท	ร้อยละ  5
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	100,000 บาท   -   500,000 บาท	ร้อยละ 10
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	500,000 บาท   -   1,000,000 บาท	ร้อยละ 20
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท	ร้อยละ 30
เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน	4,000,000 บาท	ร้อยละ 37

 หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก
2.วิธีการคำนวณ
 

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้      (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)       หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 50       (2,000,000 x 50)                                                                  100	เป็นเงิน 2,000,000 บาท  เป็นเงิน 1,000,000 บาท
2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (2,000,000 - 1,000,000)	เป็นเงิน 1,000,000 บาท
2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)                              (1,000,000)                                      5	.  เป็นเงิน   200,000 บาท
2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษีเงินได้ฯ)                               100,000 x  5                =      5,000                                     100                              100,000x  10              =    10,000                                     100	เป็นเงิน  15,000 บาท
2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)           15,000 X 5	.  เป็นเงิน    75,000 บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top 

ตัวอย่างที่ (2) การขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาโดยอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่นอกเขต กทม. เทศบาลเมืองพัทยา

1. ข้อมูล 
1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยรับให้เมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอน ในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท  1.2 เฉพาะกรณีมรดกหรือได้รับให้โดยเสน่หา สำหรับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล  หรือเมืองพัทยา  หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ให้คำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  ในส่วนที่เกิน 200,000 บาท   ตลอดปีภาษีนั้น  1.3 หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้   1.4 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา 
 

เงินได้สุทธิไม่เกิน	100,000 บาท	ร้อยละ  5
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	100,000 บาท   -   500,000 บาท	ร้อยละ 10
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	500,000 บาท   -   1,000,000 บาท	ร้อยละ 20
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท	ร้อยละ 30
เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน	4,000,000 บาท	ร้อยละ 37

หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ
100,000 บาทแรก 
2. วิธีการคำนวณ 
 

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)   หักด้วยจำนวนเงินที่ได้รับยกเว้น          2,000,000 - 200,000           หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 50       (1,800,000 x 50)  ..............................................              .100	เป็นเงิน 2,000,000 บาท     เป็นเงิน   1,800,000 บาท เป็นเงิน   900,000 บาท
2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (1,800,000 -  900,000)	เป็นเงิน      900,000 บาท
2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)                 (900,000)                         5	.  เป็นเงิน      180,000 บาท
2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี)                100,000 x  5                 =      5,000                      100                80,000 x  10                 =     8,000                         100	เป็นเงิน       13,000 บาท
2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)           13,000 X 5	.  เป็นเงิน       65,000 บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top 

ตัวอย่างที่ (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

1. ข้อมูล 

1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยซื้อมาเมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท
1.2 บัญชีอัตราการหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ.2529) เฉพาะในกรณีได้มาทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา


จำนวนปีที่ถือครอง	ร้อยละของเงินได้
1 ปี	92
2 ปี	84
3 ปี	77
4 ปี	71
5 ปี	65
6 ปี	60
7 ปี	55
8 ปี ขึ้นไป	50

 

1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา 
 

เงินได้สุทธิไม่เกิน	100,000 บาท	ร้อยละ  5
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	100,000 บาท   -   500,000 บาท	ร้อยละ 10
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	500,000 บาท   -   1,000,000 บาท	ร้อยละ 20
เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน	1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท	ร้อยละ 30
เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน	4,000,000 บาท	ร้อยละ 37

 หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก

 
2. วิธีการคำนวณ 

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้(ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนด)          หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 65       (2,000,000 x 65)   .......................................                  ...100	เป็นเงิน   2,000,000 บาท  เป็นเงิน   1,300,000 บาท
2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (2,000,000 - 1,300,000)	เป็นเงิน      700,000 บาท
2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)                 (700,000)                        5	.  เป็นเงิน    140,000  บาท
2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี)               100,000 x  5                =      5,000                      100                40,000 x  10               =      4,000                          100	เป็นเงิน     9,000    บาท
2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)                      9,000x5	.  เป็นเงิน    45,000   บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top 

กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
ตัวอย่างที่ (4) บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์

1. ข้อมูล 
บริษัท ก จำกัด ซื้อที่ดินมาเมื่อ 5 ปีก่อน และได้ขายไปเป็นจำนวนเงิน 15,000,000 บาท  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฏหมายที่ดิน 12,000,000 บาท โดยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในเดือนตุลาคม 2549
2. วิธีการคำนวณ

2.1 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์	เป็นเงิน   15,000,000 บาท
2.2 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์          (ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม)	เป็นเงิน   12,000,000 บาท
2.3 ราคาที่ใช้คำนวณ	เป็นเงิน   15,000,000 บาท
2.4 คูณอัตราภาษีร้อยละ	ร้อยละ 1
2.5 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (15000000 x 1)                                             100	150,000 บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top 

กรณีภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตัวอย่างที่ (5) การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

1. ข้อมูล 

บริษัท บางกอกการเกษตร จำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินขาย ปรากฏว่าในเดือน มกราคม มีรายรับจากการขายที่ดิน (ก่อนหักรายจ่าย) เป็นเงิน 1,000,000 บาท แต่ราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท นอกจากนี้ ได้ยกที่ดินให้กรรมการบริษัท 1 แปลง คิดเป็นมูลค่า ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม
500,000 บาทอีกด้วย บริษัทจะต้องคำนวณภาษี ธุรกิจเฉพาะสำหรับเดือนมกราคม ดังนี้

2. วิธีการคำนวณ

2.1 รายรับจากการขายที่ดินและยกที่ดินให้ผู้อื่น (ถือว่าขาย)	เป็นเงิน   1,500,000 บาท
2.2 เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3 = 3 x 1,500,000                                                                              100	เป็นเงิน   45,000 บาท
2.3 เสียภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ	เป็นเงิน   4,500 บาท
2.4 รวม	เป็นเงิน   49,500 บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top

กรณีอากรแสตมป์
ตัวอย่างที่ (6) การคำนวณอากรแสตมป์

1. ข้อมูล 

นาย สมเกียรติ ขายที่ดินเป็นเงิน 1,400,500 บาท ราคาประเมินที่ใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท จะต้องเสียอากรแสตมป์ ดังนี้

2. วิธีการคำนวณ

2.1 รายรับจากการขายที่ดิน	เป็นเงิน   1,400,500 บาท
2.2 เสียอากรแสตมป์       1,400,500  = 7,002.50                                              200	เป็นเงิน   7,003 บาท

โปรแกรมช่วยคำนวณ | Top