วันพฤหัสบดีที่ 19 กันยายน พ.ศ. 2556

ภาษีที่เกียวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างที่ (1)   การขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
    1. ข้อมูล
      1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาเมื่อ พ.ศ.2545

      ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุน

      ทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นเงิน 2,000,000 บาท
      1.2 กรณีได้มาโดยทางมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้
      1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา
      เงินได้สุทธิไม่เกิน
      100,000 บาท
      ร้อยละ  5 
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      100,000 บาท   -   500,000 บาท
      ร้อยละ 10
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      500,000 บาท   -   1,000,000 บาท
      ร้อยละ 20
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท
      ร้อยละ 30
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน
      4,000,000 บาท
      ร้อยละ 37
       หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก
    2.วิธีการคำนวณ
     
    2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้
         (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)

          หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 50       (2,000,000 x 50)
          
                                                             
    100
    เป็นเงิน 2,000,000 บาท 


    เป็นเงิน 1,000,000 บาท 
     
    2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (2,000,000 - 1,000,000) 
    เป็นเงิน 1,000,000 บาท
    2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง) 

                                (1,000,000) 

                                        5
    . 
    เป็นเงิน   200,000 บาท 
     
     2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษีเงินได้ฯ) 

                                 100,000 x  5                =      5,000 
                                       100

                                 100,000x  10              =    10,000 
                                       100
    เป็นเงิน  15,000 บาท
    2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)  

            15,000 X 5
    . 
    เป็นเงิน    75,000 บาท
ตัวอย่างที่ (2) การขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาโดยอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่นอกเขต กทม. เทศบาลเมืองพัทยา
    1. ข้อมูล 
      1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยรับให้เมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอน ในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท  1.2 เฉพาะกรณีมรดกหรือได้รับให้โดยเสน่หา สำหรับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล  หรือเมืองพัทยา  หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ให้คำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  ในส่วนที่เกิน 200,000 บาท   ตลอดปีภาษีนั้น  1.3 หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้   1.4 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา 
       
      เงินได้สุทธิไม่เกิน
      100,000 บาท
      ร้อยละ  5 
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      100,000 บาท   -   500,000 บาท
      ร้อยละ 10
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      500,000 บาท   -   1,000,000 บาท
      ร้อยละ 20
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
      1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท
      ร้อยละ 30
      เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน
      4,000,000 บาท
      ร้อยละ 37
      หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ
      100,000 บาทแรก 
    2. วิธีการคำนวณ 
     
    2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)   หักด้วยจำนวนเงินที่ได้รับยกเว้น

             2,000,000 - 200,000  

            หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 50       (1,800,000 x 50) 
    ..............................................              .100
    เป็นเงิน 2,000,000 บาท 
      
    เป็นเงิน   1,800,000 บาท

    เป็นเงิน   900,000 บาท
      
    2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (1,800,000 -  900,000)  เป็นเงิน      900,000 บาท
    2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง) 
                   (900,000) 
                           5
    . 
    เป็นเงิน      180,000 บาท 
     
     2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี) 
                  100,000 x  5                 =      5,000  
                       100 
                  80,000 x  10                 =     8,000  
                          100
    เป็นเงิน       13,000 บาท
    2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)  
            13,000 X 5
    . 
    เป็นเงิน       65,000 บาท
ตัวอย่างที่ (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
1. ข้อมูล 
    1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยซื้อมาเมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท
    1.2 บัญชีอัตราการหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ.2529) เฉพาะในกรณีได้มาทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
    จำนวนปีที่ถือครอง
    ร้อยละของเงินได้
    1 ปี
    92
    2 ปี
    84
    3 ปี
    77
    4 ปี
    71
    5 ปี
    65
    6 ปี
    60
    7 ปี
    55
         8 ปี ขึ้นไป
    50
     
    1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา 
     
    เงินได้สุทธิไม่เกิน
    100,000 บาท
    ร้อยละ  5 
    เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
    100,000 บาท   -   500,000 บาท
    ร้อยละ 10
    เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
    500,000 บาท   -   1,000,000 บาท
    ร้อยละ 20
    เงินได้สุทธิส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน
    1,000,000 บาท   -   4,000,000 บาท
    ร้อยละ 30
    เงินได้สุทธิส่วนที่เกิน
    4,000,000 บาท
    ร้อยละ 37
     หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก
 
2. วิธีการคำนวณ 

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้(ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนด) 
        หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 65       (2,000,000 x 65) 
 .......................................                  ...100
เป็นเงิน   2,000,000 บาท 
เป็นเงิน   1,300,000 บาท 
 
2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (2,000,000 - 1,300,000)  เป็นเงิน      700,000 บาท
2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง) 
               (700,000) 
                      5
. 
เป็นเงิน    140,000  บาท 
 
 2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี) 
             100,000 x  5                =      5,000  
                   100 
              40,000 x  10               =      4,000  
                       100 
เป็นเงิน     9,000    บาท
2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)  
                   9,000x5
. 
เป็นเงิน    45,000   บาท
กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
ตัวอย่างที่ (4) บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์
1. ข้อมูล 
บริษัท ก จำกัด ซื้อที่ดินมาเมื่อ 5 ปีก่อน และได้ขายไปเป็นจำนวนเงิน 15,000,000 บาท  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฏหมายที่ดิน 12,000,000 บาท โดยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในเดือนตุลาคม 2549
2. วิธีการคำนวณ
  2.1 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเงิน   15,000,000 บาท 
  2.2 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
         (ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม)
เป็นเงิน   12,000,000 บาท 
  2.3 ราคาที่ใช้คำนวณ เป็นเงิน   15,000,000 บาท 
  2.4 คูณอัตราภาษีร้อยละ ร้อยละ 1
  2.5 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (15000000 x 1)
                                            100
150,000 บาท
1. ข้อมูล 
บริษัท บางอกการเกษตร จำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินขาย ปรากฏว่าในเดือน มกราคม มีรายรับจากการขายที่ดิน (ก่อนหักรายจ่าย) เป็นเงิน 1,000,000 บาท แต่ราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท นอกจากนี้ ได้ยกที่ดินให้กรรมการบริษัท 1 แปลง คิดเป็นมูลค่า ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม
500
,000 บาทอีกด้วย บริษัทจะต้องคำนวณภาษี ธุรกิจเฉพาะสำหรับเดือนมกราคม ดังนี้
2. วิธีการคำนวณ
  2.1 รายรับจากการขายที่ดินและยกที่ดินให้ผู้อื่น (ถือว่าขาย) เป็นเงิน   1,500,000 บาท 
  2.2 เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3 = 3 x 1,500,000
                                                                             100
เป็นเงิน   45,000 บาท 
  2.3 เสียภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นเงิน   4,500 บาท 
  2.4 รวม เป็นเงิน   49,500 บาท 
1. ข้อมูล 
นาย สมเกียรติ ขายที่ดินเป็นเงิน 1,400,500 บาท ราคาประเมินที่ใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท จะต้องเสียอากรแสตมป์ ดังนี้
2. วิธีการคำนวณ
  2.1 รายรับจากการขายที่ดิน เป็นเงิน   1,400,500 บาท 
  2.2 เสียอากรแสตมป์       1,400,500  = 7,002.50
                                             200
เป็นเงิน   7,003 บาท 

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น