วันจันทร์ที่ 19 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555

เทคนิคการทำธุรกิจบ้านเช่า



ก่อนลงบทความต่อไปขอตอบคำถามก่อนนะครับ

เรียน คุณวายุหมุน

กำไร แบ่งออกเป็นสองส่วน ส่วนแรกค่าเช่า ส่วนที่สองกำไรจาการขาย

1.
กำไรจากค่าเช่า
การคำนวนกำไร คำนวนจาก รายรับจากค่าเช่า(หลังหักค่าใช้จ่ายและภาษี) หาร ด้วยเงินลงทุน(เงินดาวน์)

หลังที่ผมกำไรน้อยสุดคือ 5% ต่อปี มากที่สุดค่าเช่าน่าจะไปแตะอยู่ที่ 30 % ต่อปี
ผมขอใช้ค่าเฉลี่ยประมาณการในการตอบคำถามนะครับ เฉลี่ยทั้งพอร์ทน่าจะอยู่ 8-10 % ต่อปี

2.
กำไรจากขาย
ตัวนี้ค่อนข้างได้น้ำได้เนื้อกว่าครับ ถ้าถัวเฉลี่ยแล้วหารตามจำนวนปีที่ถือครอง น่าจะ 10-15% ต่อปีน่าจะได้ครับ

ปล. เป็นข้อมูลการประมาณการนะครับ

อย่างไรถึงเรียกว่า ถูก” ?

ผมใช้เทคนิคแรกคือ
ราคาปล่อยเช่า มากกว่าราคาผ่อน
ยิ่งต่างกันยิ่งมากยิ่งดี กระแสเงินสดจะได้ไหลเข้าทุกเดือน
ได้กระแสเงินสดมามากๆต่อเดือนทำให้เรา มีโอกาสสะสมเงินลงทุนได้เร็วขึ้น
ดังคำกล่าวที่ว่า Cash is king.

เทคนิคที่สอง
เมื่อหาบ้านได้แล้วต้องรู้มูลค่าบ้านในทางวิชาการมีวิธีหามูลค่าบ้านหลายวิธี นู่นนี่นั่นโน่น
แต่เทคนิคที่ผมใช้เสมอคือ สืบราคาบ้านหลังอื่นในละแวกนั้น
ซึ่งจะทำให้เรารู้ราคาตลาดบ้านแถวนั้น แล้วเราจะรู้ว่าบ้านที่เราสนใจ ถูกหรือแพง


ถ้าเจอกรณีแบบ ราคาค่าเช่าปิ่มๆ ราคาผ่อน

ผมจะย้อนกลับมาดูว่าทำเลดีมีอนาคตขนาดไหน ราคาปล่อยจะสูงขึ้นเยอะไหม
ถ้าเห็นทีจะไม่เข้าตา ทำเลนี้นิ่งๆมานานไม่มีจุดเร้าใหม่ ก็จบเลิกสนใจ
แต่ถ้าราคาค่าเช่าปิ่มๆราคาผ่อน แต่ทำเลดีมีอนาคตไกล ผมจะตัดสินใจดังนี้ทำ
-
ยอมผ่อนแบบ ขาดทุนกระแสเงินสด ทำใจ ก็ทำเลมันดีอ่ะ
-
หรือ กัดฟันวางเงินดาวน์ลงไปอีกเพื่อสร้างกระแสเงินสด


อย่าสนใจแต่ ถูก ถูก ถูก ถูก อย่างเดียวจนลืมสิ่งสำคัญไปนะครับ

ผมโดนมาจังๆครั้งหนึ่งไปดูบ้านกับเข้าด้วย หลังนี้ของน้าสาวเราว่าถูกจริงอะไรจริงหลังนี้
เป็นทาวน์เฮ้าต่อเติมเพียบ ปูไม้ปาเก้ทั้งหลัง สนนราคาแสนถูก เจ้าของขายเองด้วย
แต่จัดมาได้พักเดียวเริ่มรู้สึกว่าหาคนเช่ายากเพราะบ้านอยู่เกือบสุดหมู่บ้าน
สองเดือนผ่านไปยังหาคนเช่าไม่ได้ ว่าจะวนกลับไปปัดกวาดซะหน่อย
บ้านในซอยนั้น ประกาศขายเพียบ กรรมแท้ๆ
จดๆจ้องๆจะขายหลายรอบ แต่เห็นว่าล่าสุดได้ผู้เช่าดีเลยปล่อยเช่าต่อ

เทคนิคเรื่องทำเลของผมคือ
ถ้าผมเจอบ้านดีราคาถูกในทำเลไหน ผมจะเวียนไปทำเลนั้นบ่อยๆ
ไปถามซื้อ ไปวนเวียน แล้วคุณอาจจะเจอของดีซ้ำอีก
ผมเคยเจอบ้านราคาถูกหลังหนึ่ง ผมกู้ซื้อเสร็จปุ๊ป ปล่อยเช่าไป
ผมก็วนเวียนถามบ้านข้างๆว่า ถามบ้านของใครเจ้าของขายหรือไม่?
โชคดีที่หลังกับหลังข้างๆรู้จักกัน ปล่อยให้เช่าอยู่ ผมก็เลยบอกเขาพี่ขายมั้ย
ผมให้ราคานี้เลย พี่บ้านข้างๆผมมาแล้ว แล้วเขาก็โทรคุยกัน

สรุปผมได้บ้านดีราคาถูกมาสองหลังติดกันในเคสนั้น

ปัจจุบันผมล็อกเป้าหมายการหาบ้านอยู่ 3-4 ทำเลที่คุ้นเคย
ในทุกทำเลเป้าหมาย เรียกได้ว่ามีป้ายแปะขายเมื่อใด ผมโทรทันทีเลย
โทรไปพอทราบราคาปุ๊ป เราฟันธงได้เลยว่าถูกหรือแพง
ถ้าถูกขอหาเงินก่อนถ้าไหวก็เอาถ้าไม่ไหวก็ปล่อยเค้าไปก่อน

เมื่อเจอแล้วก็เก็บเข้ามาในพอร์ท

โอเค จังหวะนี้พบบ้านแล้ว ก็ยื่นกู้ครับ หรือถ้าเงินถึงเงินสดก็ไม่ว่ากัน


ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น