ขายบ้านเสียภาษีอย่างไร

    ท่าน ผู้อ่านคงจะเคยผ่านตาป้ายโฆษณาขายสินค้าสารพัดตามเสาไฟฟ้าต่าง ๆ ทั้งรถยนต์ สินเชื่อ กำจัดปลวก ติวเตอร์ กวดวิชา ฯลฯ ถนนบางสายมีป้ายอยู่ทุกเสาจนเรานึกว่าเป็นสื่อโฆษนาชนิดหนึ่งไปซะแล้ว ที่เด็ดที่สุดเห็นจะเป็นโฆษณาขายบ้านเดี่ยว 3 นอน 3 น้ำ “ราคา 3.3 ล้าน” (โอ้โฮ!!) มาแอบติดกับเค้าด้วยเข้าใจว่าเจ้าของบ้านคงต้องมีความรู้เรื่องภาระภาษีเป็น อย่างดีจึงประหยัดค่าโฆษณาไว้มาเป็นค่าภาษีดีกว่า จึงเป็นที่มาของบททดสอบด้านภาษีอีกครั้ง คราวนี้ขอว่าด้วยเรื่องของภาระภาษีและค่าธรรมเนียมจากการขายบ้าน (อย่าเพิ่งปวดหัวเสียก่อนล่ะ...)

  ก่อน จะพูดถึงรายละเอียดประเภทภาษีที่เกี่ยวข้อง ควรจะต้องรู้เสียก่อนว่า ภาระภาษีด้านต่าง ๆ ที่จะต้องเสียเมื่อทำการโอนที่สำนักงานที่ดิน มีอะไรบ้าง ซึ่งได้แก่

     1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

     2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

     3. อากรแสตมป์

3.      ค่าธรรมเนียมการโอน

   นอกจากนี้ หากเป็นกรณีการขายบ้านที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ก็จะต้องนำเงินได้จากการขายกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณเพื่อกำหนดเวลาการยื่น แบบฯ ด้วย แต่ถ้ากำไร (ซื้อบ้านมาเกิน 10 ปีแล้ว) มีสิทธิไม่ต้องนำเงินได้จากการขายบ้านดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงิน ได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร ก็ได้

   เห็น หรือยังว่าหากจะคิดขายบ้าน ต้องเตรียมตัว(และเตรียมใจ) รวมถึงเตรียมเงินทั้งในช่วงที่ทำการโอนและหลังจากโอนเรียบร้อยแล้วหลาย รายการ เพื่อที่จะได้คำนวณให้ครอบคลุมไม่ต้องเจ็บใจที่หลังเพราะอย่าลืมว่าภาระ ภาษีทั้งหลายทั้งปวงนั้น ผู้ที่รับภาระตามกฎหมายก็คือผู้ขาย หากจะให้ผู้ซื้อรับภาระด้านใด ควรจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนดำเนินการทางนิติกรรม เมื่อเข้าใจในหลักการเบื้องต้นแล้ว เราก็มาเข้าเรื่องภาระภาษีในแต่และประเภทกันดีกว่า

   

    ราคา ขายที่จะนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย นั้น กฎหมายกำหนดให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีมีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร โดยไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าใด  เช่น ซื้อขายบ้านหลังหนึ่งในราคา 3 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 4 ล้านบาท ก็จะต้องคำนวณภาษีจากราคา 4 ล้านบาท หรือหากราคาประเมิน 2 ล้านบาท แต่ซื้อขายกันในราคา 3 ล้านบาทก็จะคำนวณภาษีจากราคา 2 ล้านบาท

    สำหรับวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร เป็นดังนี้

  การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการที่ได้แสดงให้เห็นข้างต้นนั้น เกิดจากเงื่อนไขการคำนวณดังนี้

 1.   ค่าใช้จ่ายและการนับจำนวนปีที่ถือครอง โดยแบ่งออกเป็น

 

  1.1       การหักค่าใช้จ่ายกรณีที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยการรับมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 50

 

  1.2       การหักค่าใช้จ่ายกรณีที่ได้อสังหามริมทรัพย์มาโดยการซื้อขาย หักค่าใช้จ่ายได้ดังนี้

 

 

การ นับจำนวนปีที่ถือครอง ให้นับตามปี พ.ศ.ที่ถือครอง เช่น ซื้อบ้านมาวันที่ 28 ธันวาคม 2552 ขายไปวันที่ 4 มกราคม 2553 จำนวนปีที่ถือครองคือ 2 ปี เพราะนับปี พ.ศ.2552 และพ.ศ.2553 ก็จะหักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 84 แต่หากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเป็น 10 ปี

       (อัตราก้าวหน้า) ตามตารางการคำนวณภาษีเงินได้ ทั้งนี้ ในกรณีดังกล่าวไม่มีการยกเว้น ภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกแต่อย่างใด เพราะไม่ใช่การคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ

     การ ที่มีคนยกบ้านให้โดยเสน่หา หรือได้มาโดยไม่มุ่งในทางค้าหรือหากำไร และใช้สิทธิเลือกเสียภาษีตอนสิ้นปีโดยไม่นำไปรวมกับเงินได้อื่น เมื่อคำนวณภาษีแล้วจะเสียไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย(ราคาประเมิน)ทั้งนี้ตามมาตรา 48(4) วรรคสองแห่งประมวลรัษฎากร
     ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
นาง สาวพอลล่า ขายบ้านในกรุงเทพฯ ไปใน ราคา 3,200,000 บาท โดยราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท เป็นบ้านซึ่งซื้อจากโครงการบ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 15 ต.ค. 2548 จดทะเบียนโอนขายไปเมื่อวันที่ 2 เม.ย. 2553 จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายดังนี้

 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

   ครั้งที่แล้วได้พูดถึงภาระภาษีด้านต่าง ๆ สำหรับผู้ที่คิดจะขายบ้านไปแล้ว และจบท้ายด้วยภาระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมตัวอย่างการคำนวณ ครั้งนี้มาว่าต่อด้วยเรื่องภาระภาษีธุรกิจเฉพาะกันเลย

 

   กรณีบุคคลธรรมดาขายบ้านที่ตนเองซื้อมา ให้พิจารณาภาระภาษีธุรกิจเฉพาะตรงที่ว่าได้บ้านมาเกิน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา (ดูได้จากสารบัญหลังจดทะเบียนบ้านของโฉนดที่ดิน) ถ้า ขายบ้านไปภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าขายบ้านที่ได้มาเกิน กว่า 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาแล้ว ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 4(6) แห่ง พรฎ.ฯ (ฉบับที่342)ฯ

   แต่อย่างไรก็ดี แม้จะเป็นการขายบ้านภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาหากเป็นกรณีดังต่อไปนี้ ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (มาตรา 4(6)(ก)(ข)(ค)แห่ง พรฎ.ฯ (ฉบับที่ 342)ฯ

(1) การขายบ้านหรือถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

 

(2) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดก

 

(3) การ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมี ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่าหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

  ดังนั้น การขายบ้านจึงต้องดูด้วยว่าอยู่ในเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามหลักเกณฑ์ ข้างต้นหรือไม่ โดยผู้ขายจะต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 เพื่อเสียภาษีในขณะที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (แต่ถ้ายังไม่มีการจดทะเบียนโอนก็ไม่ต้องเสีย) และเจ้าพนักงานที่ดินจะเป็นผู้เรียกเก็บ

 

    ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้มีนโยบายการตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เครื่องมือทางภาษี ด้วยการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะลงเหลืออัตราร้อยละ 0.11 (รวมภาษีท้องถิ่น) ซึ่งได้ผลดีในระดับที่น่าพอใจเนื่องจากช่วยประหยัดภาษีได้มากจนกระทั่งต้อง ขยายกำหนดเวลา แต่ในปัจจุบันมาตรการดังกล่าวได้สิ้นสุดไปแล้ว 

 

 

ใบรับ (หรือตราสารที่แสดงว่ามีการชำระเงินค่าซื้อขายบ้านระหว่างกัน) ที่เกิดจากการขายบ้านเป็นตราสารที่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะ ตราสารที่ 28 (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ โดยรายรับจาการขายบ้าน 200 บาท จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ จำนวน 1 บาท เศษของ 200 บาท ให้เสีย 1 บาทโดยเจ้าพนักงานที่ดินจะเป็นผู้รับชำระอากรแสตมป์เมื่อมีการโอนบ้าน แต่อย่างไรก็ดี หากการขายบ้านดังกล่าวอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์แต่อย่างใดผู้ที่ขายบ้านจะสังเกตเห็น ได้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่ง เท่านั้น ไม่เรียกเก็บทั้ง 2 ประเภทภาษี

 

   เมื่อรู้วิธีคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการโอนบ้านแล้ว  นายโดมก็คงจะคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านได้บ้าง ก็อยู่ที่ทั้งนายโดมและนางสาวพลอยจะตกลงกันว่า ใครจะช่วยรับภาระเรื่องใด มิฉะนั้นภาระทั้งหมดก็จะตกอยู่กับนายโดมซึ่งถือเป็นผู้มีเงินได้ ยกเว้นแต่ค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องรับภาระกันคนละ ครึ่งหนึ่ง ในกรณีของนายโดมหากไม่ได้มีการตกลงกันก่อน ภาระภาษีของนายโดมก็จะคิดเป็นจำนวนเงิน 373,000 บาท เพราะนางสาวพลอย - ผู้ซื้อ มีภาระค่าธรรมเนียมการโอนจำนวน 50,000 บาท

   ดังนั้น หากท่านที่ต้องการจะขายบ้านได้ศึกษารายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับภาระภาษีดัง กล่าวแล้วก็คงพอจะคำนวณเงินค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้คร่าว ๆ เพื่อที่จะได้ตกลงราคาขายแน่นอน ที่สำคัญอีกส่วนหนึ่งก็คือ หากท่านติดต่อผู้อื่นเป็นนายหน้าขายบ้าน ก็อย่าลืมบวกกลับเงินค่าตอบแทนค่านายหน้าเพิ่มเข้าไปอีกด้วย เพราะราคาบ้าน ณ ปัจจุบันค่านายหน้าคงไม่ยิ่งหยอนไปกว่าค่าภาษีบวกด้วยค่าธรรมเนียมเสียอีก

 

 

 ขายบ้านอย่างไร..ไม่ต้องเสียภาษี

 

 ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

 

 ขายที่ดิน เสียภาษีอย่างไร

ที่มา : สรรพากรสาส์น Plus ปีที่ 2 ฉบับที่ 11 เดือน เมษายน 2553