ภาษีกับการขายบ้าน

หา อุทกภัยเมื่อปี 54 ที่ผ่านมา เป็นปัจจัยหลักปัจจัยหนึ่งที่กระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจะขายบ้านเก่าแล้วไปซื้อใหม่ บ้างก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตนนั้นตั้งอยู่บนทางน้ำผ่าน กลัวจะท่วมอีก บ้างก็มีเหตุผลว่าน้ำท่วมครั้งที่ผ่านมามันหนักหนาจนการซ่อมบ้านนั้นเป็นตัว เลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย ว่าแล้วก็ตั้งใจจะขายบ้านแล้วไปหาบ้านใหม่ให้ไกลน้ำท่วมเพื่อความสบายใจ หลายคนคาดหวังกับการขายบ้านว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่ แต่ก็ต้องผิดหวังเมื่อต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม เรียกว่า “ภาษีจากการขายบ้าน” ซึ่งจะทำให้เงินที่ได้จากการขายบ้านลดน้อยลงกว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้มีทุนในการซื้อบ้านใหม่น้อยลง ต้องควักเนื้อตัวเองมากขึ้น ดังนั้น วันนี้เรามาดูกันสักนิดว่า “ภาษีจากการขายบ้าน” มีอะไรบ้าง

1. ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

การขายบ้าน ทำให้เกิด “รายได้” ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี ทั้งนี้ ผู้ขายสามารถนำจำนวนปีที่ถือครองบ้านมาคำนวณหักค่าใช่จ่ายได้ดังนี้% ส่วน เงินได้ตั้งแต่ 500,001 ถึง 1 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 20% ใน ส่วนนี้ ขอให้จำไว้นะครับว่า หากเราเสียภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่จำเป็นต้องนำรายได้จากการขายบ้านไปรวมคำนวณภาษีตอนสิ้นปีอีกครับ

จำนวนปีที่ถือครองบ้าน	หักค่าใช้จ่าย (%)
1	92
2	84
3	77
4	71
5	65
6	60
7	55
8 ขึ้นไป	50

วิธีนับจำนวนปีถือครองนั้น ยึดหลักตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2553 และขายวันที่ 10 มกราคม 2555 เท่ากับจำนวนปีถือครอง 3 ปี สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 77% สมมติ ว่าราคาขายบ้านตั้งไว้ที่ 10 ล้านบาท โดยกรมที่ดินประเมินให้ 9 ล้าน เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายดังนี้ 

ราคาประเมิน	9,000,000 บาท
หัก – ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี หักได้ 77%)	6,930,000 บาท
คงเหลือ	2,070,000 บาท
หาร – ปีที่ถือครอง (2,070,000 ÷ 3)	690,000 บาท
คำนวณภาษี -          100,000 แรก × 5% -          400,000 × 10% -          190,000 × 20%	83,000 บาท
ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี × จำนวนปีที่ถือครอง)	249,000 บาท

จาก ตัวอย่างข้างต้น จะเห็นได้ว่าการคำนวณภาษีจากการขายบ้านจะแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดาประเภทอื่น นั่นคือ จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณเงินได้จากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 100,000 บาทแรกต้องเสียภาษี 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 200,000 ถึง 500,000 บาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 10

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษี ประเภทนี้เป็นภาษีที่จะคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น เราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นคำนวณ

ตัวอย่าง เช่นกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก หากเราขายบ้านในราคา 10 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 330,000 บาทครับ

ทั้งนี้ นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้ครับ

• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับโดนบ้านหลังนั้นมา
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
• ขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาโดยมรดก 

3. อากรแสตมป์

รายรับจากการขายบ้านหรือที่ดินนั้น จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง นั่นเองครับ

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตราค่าธรรมเนียมกาโอนของกรมที่ดิน คิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 180,000 บาท (0.2 x 9,000,000)

จะเห็นได้ว่า

จาก 4 ข้อที่กล่าวมานั้น รวมแล้วหากเราขายบ้านในราคา 10 ล้านบาท และมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท เราจะต้องจ่าย “ภาษีจากการขายบ้าน” ถึง 759,000 บาท หรือคิดเป็น 7.59% ของราคาขาย (ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือเสียขั้นต่ำอยู่ที่ 474,000 บาท คิดเป็น 4.74% ของราคาขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์) ซึ่งก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ไม่น้อยเลยนะครับ

และนี่แหละครับ “ภาษีที่ควรรู้ ก่อนคิดขายบ้าน” ที่นำมาฝากกันในวันนี้ หวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้ทุกคนตัดสินใจได้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้นนะครับ ทั้งนี้ ใครมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการเงิน สามารถส่งอีเมล์มาปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินของเราได้โดย ไม่เสียค่าใช้จ่ายได้ที่ k-weplan@kasikornbank.com ครับ หรือใครอยากอ่านสาระดีๆ ทุกเรื่องการเงิน ก็สามารถเข้าไปอ่านได้ที่ www.k-weplan.com ครับ