สาระน่ารู้เกี่ยวกับ กฎหมาย อาคารชุด

สวัสดีครับ  ผมขอนำเสนอ  สาระน่ารู้เกี่ยวกับ กฎหมายอาคารชุด   ตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด ฉบับ ล่าสุด ปี พ.ศ. 2552  นะครับ
1.  มาตรา 18   เจ้าของห้องชุดต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่าย สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง   เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 
ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ ค่าใช้จ่ายการใช้กระแสไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่อาคาร (นอกห้องชุด) เช่น ทางเดิน ที่จอดรถ บันได ทางเดิน ค่าจ้างพนักงานทำความสะอาด พนักงานรักษาความปลอดภัย 
2. มาตรา 18 / 1 บทลงโทษเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตร 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสอง ต่อปี ของจำนวนเงินค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้ง แต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี  และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่”
  
๑ กรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายสวนกลางไม่ถึง 6 เดือน ก็ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้งชำระโดยไม่คิดทบต้น  ซึ่งอัตราดังกล่าวต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับนั้นด้วย
๒ กรณีที่เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้
a. ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
b. อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
c. อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
d. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
“มาตรา ๓๕/๑ ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์  และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
๑ เป็นบุคคลล้มละลาย
๒ เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
๔ เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
๕ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๖ มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีขั้นตอนดังต่อไปนี้
๑ ต้องมีการประชุมใหญ่สามัญ หรือ วิสามัญ คือ การประชุมใหญ่โดยเจ้าของร่วมของห้องชุดทุกห้อง  ซึ่งจะต้องมีเจ้าของห้องมาประชุมและมีคะแนนร่วมกันเป็นสัดส่วน ไม่น้อยกว่า  1 ใน 4 หรือ 25 % ของ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมใหญ่ตามกฎหมาย  หากเจ้าของร่วมมาประชุมหรือมอบอำนาจไม่ครบ ต้องเรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องครบองค์ประชุมคือ 25 %
๒ การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1  ใน 4  ของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วม  หมายถึง ต้องได้ 25% ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
 คณะกรรมการนิติ ฯ ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ได้รับแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากจากเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 45
คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
บุคคลที่มีสิทธิ์ได้รับเสนอชื่อและแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่
๑ เจ้าของร่วม คือ เจ้าของร่วมห้องชุดหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม  ซึ่งจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย
๒ ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือ ผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือ คนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
บุคคลต้องห้ามเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
๑ ผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ บุคคลต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการ
๒ คนที่เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้พันจากการดำรงตำแหน่งกรรมการ  หรือ ถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการด้วยสาเหตุทุจริตต่อหน้าที่หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๓ บุคคลที่เคยถูกไล่ออก จากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ในข้อหาทุจริต่อหน้าที่ ก็ต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการนิติบุคคลฯ
๔ บุคคลที่เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือ ความผิดลหุโทษ
การให้กรรมการพ้นจากตำแหน่งต้องให้ที่ประชุมใหญ่ลงมติเสียงข้างมาก
การประชุมใหญ่สามัญประจำปี
มาตรา 42/1  ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้ง  ภายใน 120 วันนับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด  (ของ ดี ดี แมนชั่น วันปิดบัญชี คือ 30 กันยายน  ของทุกปี ) ดังนั้นเราจะต้องมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ก่อน 31 ธันวาคม 2552
การประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่อพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้
1.  พิจารณาอนุมัติงบดุล ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำขึ้นอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ซึ่งงบดุลของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวต้องมีรายการดังต่อไปนี้
  ๑  รายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด
 ๒  รายการบัญชีรายรับรายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด
 ๓   ต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตราจสอบงบดุลดังกล่าว
 ๔    ต้องนำเสนองบดุลดังกล่าวเพื่อขออนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นันแต่วันสิ้นปีบัญชี

2. พิจารณารายงานประจำปี  ซึ่งนิติบุคคลอาคารชดต้องจัดทำรายงานประจำปีเพื่อแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
3. แต่งตั้งผู้สอบบัญชี  งบดุลที่จะเสนอให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาอนุมัตินั้นต้องผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีตรวจสอบ  ดังนั้นในการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีต้องมีการแต่งตั้งผู้สอบบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
4. พิจารณาเรื่องอื่นๆ เช่น  การซ่อมแซมอาคาร  การซ่อมแซมลิฟต์   ข้อบังคับคอนโด

การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ
“ มาตรา ๔๒ / ๒ ในกรณีมีเหตุจำเป็น  ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
๑ ผู้จัดการ
๒ คณะกรรมการโดยมติเกินกึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
๓ เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันที่รับคำร้องขอ   ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม



ขั้นตอนเรียกประชุมใหญ่ที่ถูกต้อง
การเรียกประชุมใหญ่สามัญประจำปีก็ดี  การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ก็ดี ผู้มีหน้าที่เรียกประชุมใหญ่ดังกล่าวต้องดำเนินการ ดังนี้
๑ ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมใหญ่โดยระบุ สถานที่ที่จะประชุมใหญ่  วันและเวลาที่จะประชุมใหญ่
๒ ระเบียบวาระการประชุมใหญ่
๓ เรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมใหญ่พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร
๔ ต้องจัดส่งหนังสือดังกล่าวให้เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน