วันศุกร์ที่ 10 สิงหาคม พ.ศ. 2555

มือใหม่อยากทำอพาร์ทเมนต์


ข้อคิดสะกิดใจ สำหรับมือใหม่ทำอพาร์ทเมนต์

ช่วยบอกขั้นตอนวางแผนทั้งหมดที่จะทำหอด้วยค่ะ อยู่ในย่านที่ทำหอพักเยอะค่ะ ในจังหวัดอุบล ขอกู้แบงยังไง เราต้องมีคุณสมบัติไรบ้าง คือไม่มีความรู้เลยกะไม่มีที่ปรึกษาค่ะ

ก่อสร้าง

ต้องทราบ  หน้ากว้าง ยาว ของที่ดิน
ด้านซ้าย ขวา ของที่ดินเป็นบ้านคน หรือห้องเช่า
ด้านบน ล่าง ของที่ดินเป็นถนน หรือบ้านคน


+++++++++++++++++++++++++++++++++++++
เพิ่มเติม ต่างจังหวัด  ทำแบบ ขอก่อสร้าง ที่ อบต.

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

แนะนำ1

เดินสำรวจตลาด ห้องเช่าแถวนั้น โดยเนียนว่าเป็นลูกค้า
ขอเข้าดูห้องเช่า และราคา และเฟอร์นิเจอร์

เรียกว่า  เขามีอย่างไร  คุณต้องมี พอสู้เขาได้

และทำให้ทราบตลาด กลุ่มลูกค้า  มีแบ่งเป็นกี่ระดับ (โรงงาน ออฟฟิต นักศึกษา )
เพราะปัญหาในการดูแลลูกค้าแต่ละกลุ่มจะต่างกันไป  คุณจะได้เตรียมพร้อมรับมือ

แนะนำ2
ที่ดินอยู่ในซอย  หรือติดถนนใหญ่

ที่ดินอยู่ใกล้สถานที่สำคัญอะไรบ้าง เช่น ตลาด 7/11 ป้ายรถเมล์ รถสองแถว โรงงาน

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

ตอนนี้  ราคาค่าก่อสร้างเริ่มขยับขึ้นแล้ว และ ดอกเบี้ยกำลังเริ่มเป็นขาขึ้น
ต้องเตรียมใจรับ
หน้ากว้าง 20 เมตร ยาว 10 เมตร

ที่ดินเป็นลักษณะผืนผ้า

ทำหน้าตึกหันไปทางถนน  และทำบันไดที่ด้านข้าง 2 ข้าง
ออกมาเป็น ตึกที่มีชั้นละ 8-10 ห้อง  ( โดย 2 แถวๆละ 4 หรือ5 ห้อง มีทางเดินขั้นกลาง )

ห้องที่ดีควรมีหน้ากว้าง และยาว ตั้งแต่ 3.5 เมตรขึ้นไป
เพราะถ้าคุณทำห้องเล็กกว่านี้  การจัดวางเตียง เฟอร์นิเจอร์ในห้องจะแออัดมาก  ห้องบีบเกินไป(จากประสบการณ์)

ตึกหันไปทางถนน  ทำให้ทุกห้อง มีระเบียงหันออกทางถนน  ห้องจะมีความโปร่งกว่าการหันตึกอีกด้าน

ตึกทั่วไปสามารถสร้างได้ 4 ชั้น  โดยถ้าชั้น 5 ต้องมีลิฟท์
(
แต่บางพื้นที่ มีกฎหมายพิเศษกำหนดความสูงของอาคาร ต้องตรวจสอบเอง ยิ่งละแวกนั้นมีห้องเช่าเยอะ อบต.รู้ดีมากๆๆ เขาทราบ)

แต่อยากแนะนำให้ทำอาคารลอย  โดยพื้นชั้นล่างสุด ยกลอยประมาณ 2.2 เมตร เพื่อทำเป็นที่จอดรถยนต์  รถมอเตอร์ไซด์ จักรยาน
ชั้นต่อมาจึงเป็นห้องเช่า

ช่วย ตัดปัญหาว่า  หอพักของคุณไปเบียดเบียนเพื่อนบ้าน  ทำให้บ้านอื่นไม่สะดวกเพราะรถที่หอพักไปเกะกะจอดตามถนนซอย  จอดบังหน้าบ้านคนอื่น

ขอกู้แบง เราต้องมีคุณสมบัติไรบ้าง
คือ  ต้องมีรายได้อยู่เดิมบ้าง  ธนาคารจะดูว่าคุณมีความสามารถในการชำระหนี้ไหม  โดยประเมิณห้องเช่ามีคนเช่าเพียง 60-80% ( ไม่แน่ใจ รู้สึกว่าประมาณนี้ )

เอกสารในการกู้  
โฉนดที่ดิน  แบบก่อสร้าง  ใบอนุญาตก่อสร้าง  เสต็จเมนท์ 6 เดือน  หลักๆๆก็ประมาณนี้

ขั้นตอนวางแผนทั้งหมดที่จะทำหอด้วยค่ะ

(
ไม่ตรงกับของคนอื่นนักนะค่ะ  แต่เป็นลักษณะที่สาวกุมภ์ทำอยู่ )

1.
สำรวจเงินตัวเองว่ามีจำนวนเท่าใด  ต้องมีมาก 60% ของค่าก่อสร้างขึ้นไป

(
ห้องเช่า อยู่ที่ 1แสน8 โดยประมาณ )

หน้ากว้าง 20  ยาว 10 เมตร

ระยะเว้น??

เว้นหน้าตึก  เป็นถนนซอย (เดาว่า)  8 เมตร  ต้องมีระยะเว้น 2 เมตร

ด้านหลังเป็นที่ดินเอกชน ต้องมีระยะเว้น 3 เมตร  หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้

ด้านข้างเป็นที่ดินเอกชน  ซึ่งชนกับตึกส่วนบันได  คุณทำเป็นส่วนปิดทึบ  ก็ทำให้  ต้องมีระยะเว้น 1 เมตร หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้

                                                     
เท่ากับว่า  เหลือพื้นที่ตึก หน้ากว้าง  20-1-1 = 18 เมตร
                             
หน้ายาว    10-2-3 = 5 เมตร

แบบนี้  ตึกก็จะทำได้เพียงแถวเดียว  เพราะต้องมีทางเดิน 1.5 เมตร

ก็เท่ากับว่า  ตึกมีห้อง 1 แถว ๆ ละ 5 ห้อง
ตึก 4 ชั้น ก็จะทำห้องพักได้ 20 ห้อง


( 20
ห้อง * 1แสน8 = 3ล้าน6แสน) เงินในมือ 2ล้าน2

20
ห้อง = เงินในมือ   2ล้าน2 และกู้ธนาคาร 1ล้าน4 ( ขอคิดง่ายๆ 2 ล้าน)
(
จากประสบการณ์) 3 ล้านจะต้องผ่อนธนาคารประมาณ 2หมื่น1 ต่อเดือน

2.
มีเงินพอจ่ายหรือไม่
ดูจากการสำรวจตลาดห้องเช่า
สมมุติว่า แถวนั้นให้เช่า 2พัน5
คุณสร้างเหมือนคนอื่นเขา  และให้เช่าเท่ากัน คือ 2พัน5

ห้องเช่า 20 ห้อง  คุณให้เช่าได้ 19 ห้อง และ 1 ห้องออฟฟิต

เท่ากับว่ารายได้
คือ 19 * 2500 = 47500
รายได้โดยห้องว่าง 20% เท่ากับ ว่าง 4 ห้อง  15*2500 = 37500

หักค่าใช้จ่าย ( ไม่รู้หรอกว่าของคุณเท่าไหร่ ตรงนี้สาวกุมภ์ประมาณเอานะค่ะ เป็นค่าสมมุติ)
แม่บ้าน 5พัน  คนทำความสะอาด 2พัน ต่อเดือน
ภาษี 4หมื่น ต่อปี

เหลือประมาณ  2หมื่น7  และไปผ่อนธนาคาร 2หมื่น1  เหลือ 6พัน
(
ผ่อน 7 ปี )
(
เห็นม่ะ  ใครบอกว่า ทำหอพักแล้วสบาย )

เงินกำไรค่าน้ำ ค่าไฟ  อย่าไปหวังจุดนี้มากนัก  ได้ประมาณ 3 พันเท่านั้นแหละค่ะ
เงินค่าเครื่องซักผ้า ได้ประมาณ 1 พัน
เงินค่าตู้น้ำ  ได้ประมาณ 5 ร้อย
ตรงนี้สาวกุมภ์คิดตีเป็นรายได้ของตัวเอง  คุณทำ ก็ต้องคิดเงินเดือนของตัวเองด้วย

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
2.
สำรวจตลาด
แถวนั้นมีห้องเช่า อย่างไร  
ห้องกว้างเท่าไหร่  ยาวเท่าไหร่  จะได้เห็นแบบห้องหลายๆๆ อย่างให้เราเลือกมาใช้
เฟอร์นิเจอร์
ราคาห้อง
เงินสัญญา
ห้องว่าง??

กลวิธี
คุณเหมาะจะเนียนไปนักศึกษา  หรือ ป.โท ไหมค่ะ  หรือให้หลานไปเดินด้วย แล้วบอกว่าตนเป็นแม่

เดินตอนเดือน ต.ค.-พ.ย. คือ จบเทอม1 เริ่มเข้าเทอม2
เดินตอนเดือน พ.ค.-มิ.ย. คือ เริ่มเทอม1

เป็นเทศกาลหาห้องพักของนักศึกษา
ถ้าไปเดินช่วงอื่น  นักศึกษาตัวจริงเขาไม่เดินกันนักค่ะ  เขาวุ่นกับเรียนหนังสือ

หลานจะหาห้องเช่าค่ะ  หลานมีปัญหากับเด็กที่อยู่ด้วยกัน  แม่เป็นห่วงน้องมาก  จึงมาดูห้องเช่าใหม่กับน้องเขา  พี่ขอดูห้องหน่อยนะค่ะ

อ่ะ พี่ค่ะ  เพื่อนของหนู๋เขาก็หาห้องอยู่  แบบว่าอยากอยู่ด้วยกันเป็นกลุ่มกับเพื่อนๆๆ นะค่ะ  พี่มีห้องว่างอีกไหม  

เพื่อนคนที่ 1 พี่มีห้องอื่นไหมค่ะ  หนู๋สนใจ  แต่อยากอยู่คนเดียวนะ
เพื่อนคนที่ 2 หนู๋ก็อยากอยู่กับเพื่อนครับ แต่ขอดูอีกห้องนะ

(
ถามหลายห้อง เพื่อดูว่าที่อื่นมีห้องว่างเยอะแค่ไหน  เราจะไปเปิดเพิ่มด้วยไหวหรือเปล่า )

(
ขั้นต่ำในการเดิน  คือ  ทุกตึกในซอยเดียวกัน  และซอยข้างกัน )

คุณ จะได้ข้อมูลโดยรวมของธุรกิจหอพักในละแวกที่ดินของคุณ  พอจะรู้ว่าควรสร้างของตัวเองอย่างไร  คุณชอบตึกแบบไหน  ห้องแบบไหน  ราคาเท่าไหร่


+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
3.
คุยกับ อบต.

แบบก่อสร้าง  ใบอนุญาตต่างๆๆ  ลักษณะอาคารว่าจะทำอย่างไรบ้าง  ค่าใช้จ่ายในการทำต่างๆๆ เนี้ยเท่าไหร่

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
4.
หาคนก่อสร้าง  

โดยให้แต่ละคน ยื่น BOQ

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

สาวกุมภ์ยังไม่เก่งหรอกค่ะ

เพราะถ้าจะทำหอพักจริงๆๆ  ต้องมีข้อมูลรายละเอียดอีกเยอะ(ต่อจากนี้)

พอได้ BOQ แล้วต้องนำแต่ละเจ้ามาเปรียบเทียบ ของก่อสร้าง

แล้วนำแบบจากอบต. หรือคุณคิดเอง  นำไปใส่ Sketup ออกแบบมาเป็นตึกอย่างคร่าวๆๆ

ข้อมูล BOQ มาตัดสเป็คของ ( ทุกเจ้าก่อสร้าง ต้องมีของดีและไม่ดีปนกัน ) บางส่วนเราต้องซื้อเอง ซึ่งจะได้ของดีในราคาเท่าเดิม

ตรงนี้ต้องนำข้อมูล  อาคารหอพักของเรา  มาเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด  โดยดูแนวโน้มตลาดในอนาคตว่าจะแข่งขันกันอย่างไร

เรา จะสร้างหอพักของเราให้มีจุดเด่นอะไร  เช่น  ห้องกว้างในราคาพอๆ กับของคนอื่น ( อนาคตห้องจะแข่งขันอย่างไร ห้องกว้างก็เป็นจุดขายได้ตลอด  ดีกว่าห้องเล็กๆๆ แคบๆๆ )

เฟอร์นิเจอร์บิวอิน  หรือจะเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว  แล้วจะให้เฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง  
ซึ่ง ตรงนี้จะกระทบกับต้นทุนของเรา  รวมถึงอย่าลืมดูเรื่องบำรุงรักษาด้วย  เพราะเฟอร์นิเจอร์ของพังง่ายมาก  ทุกปี  เราจะทำอย่างไร  เตรียมหาช่างซ่อมแซมได้เลยค่ะ ( แต่สาวกุมภ์ใช้เฟอร์ลอย เสียก็ซื้อใหม่ แต่กำลังดูว่าจะบิวอินแล้ว เพราะหาช่างซ่อมได้แล้ว )

เฟอร์นิเจอร์บิวอินจะสวย  น่าดึงดูดลูกค้ามากกว่า  แต่เวลาเสียนี่ไม่รู้จะทำไงเลย

ห้องน้ำแยก เปียก-แห้ง  ตรงนี้กำลังเป็นเทรนใหม่ที่คนชอบ  แต่ปัญหาก็คือ  ต้องใช้พื้นที่เยอะสักหน่อย

(
เพิ่ม เติม ย้ำว่า  ต้องแยกปั๊มน้ำออกไปนอกตึก อย่าไว้ในตึกเด็ดขาด  เพราะการไว้ในตึกจะเสียงดังมาก  และดังมากขึ้นทุกปี แต่ช่างก่อสร้างมักบอกให้ไว้ในตึกเนื่องจากประหยัดของเขาละ  แต่ลำบากเรา)

ตรง นี้ เป็นจุดขายของหอพักเรา  ซึ่งเราต้องนำไปเทียบกับคู่แข่ง  หาจุดเด่นให้ได้  จุดแตกต่างที่ดีกว่าให้ได้  เพราะเราทำเป็นธุรกิจที่ต้องแข่งขันและอยู่รอดได้

(
ตรงนี้มีรายละเอียดเปรียบเทียบ  หอพักในซอย  หอพักถนนใหญ่  หอพักใกล้7-11  หอพักตึกสวย ห้องสวย เยอะแยะที่เป็นปัจจัย )

และ ขอย้ำสุดท้ายว่า  เมื่อเริ่มก่อสร้างจริง  คุณต้องอย่าลืมสเป็คที่กำหนดไว้ทีแรก  เพราะนั่นเป็นต้นทุนที่คุณคิดแล้วว่าธุรกิจอยู่รอด

เพราะตอนก่อ สร้าง  จะมีสิ่งยั่ว  ของชิ้นนั้นดีกว่าในสเป็ค  ของชิ้นนั้นสวยกว่า  ของชิ้นนั้นทนทานกว่า   สุดท้ายแล้ว  ต้นทุนก่อสร้างบานปลาย  บานแค่ไหน  สาวกุมภ์เคยเห็นบานเป็นล้านบาทเลย

คือ  อย่าลืมว่า  คุณทำหอพัก  คุณไม่ได้ทำบ้านอยู่เอง  เพราะถ้าเป็นบ้านอยู่เอง  คุณจะใส่ให้สวย  ให้ทนทานมากๆๆได้เลย  เพราะคุณอยู่เอง  คุณใช้เอง  คุณถนอมอยู่แล้ว

แต่นี่คุณให้คนอื่นเช่า  เขาไม่ได้ถนอมของนักหรอกค่ะ  

แล้ว พอต้นทุนบานปลาย  คุณต้องมานั่งกลุ้มใจว่า  จะให้เช่าราคาเท่าไหร่ในเมื่อคุณก่อสร้างหอพักที่ต้นทุนสูงขึ้น  แล้วลงทุนไปจะคืนทุนเท่าไหร่ในเมื่อต้นทุนสูงขึ้นแล้ว  มันจะนานขึ้นอีกเป็นปีๆ เลยละ

และอย่าลืมว่า  เมื่อผ่านไป 3 ปี  คุณต้องทาสีตึกใหม่  
ผ่านไป 5 ปีคุณต้องเมนเทแนนตึกให้ดูใหม่ ดูสวย  
ผ่านไป 7 ปี คุณต้องซ่อมแซมนู้นนี่
ตรงนี้เป็นต้นทุนอีก  เป็นค่าใช้จ่ายแฝงที่มี  ที่ต้องทำ

กขึ้นได้

หน้ากว้าง 20  ยาว 10 เมตร

ระยะเว้น??

เว้นหน้าตึก  เป็นถนนซอย (เดาว่า)  8 เมตร  ต้องมีระยะเว้น 2 เมตร

ด้านหลังเป็นที่ดินเอกชน ต้องมีระยะเว้น 3 เมตร  หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้

ด้านข้างเป็นที่ดินเอกชน  ซึ่งชนกับตึกส่วนบันได  คุณทำเป็นส่วนปิดทึบ  ก็ทำให้  ต้องมีระยะเว้น 1 เมตร หรือตามที่ตกลงกับข้างบ้านได้

                                                     
เท่ากับว่า  เหลือพื้นที่ตึก หน้ากว้าง  20-1-1 = 18 เมตร
                               
หน้ายาว    10-2-3 = 5 เมตร

แบบนี้  ตึกก็จะทำได้เพียงแถวเดียว  เพราะต้องมีทางเดิน 1.5 เมตร

ก็เท่ากับว่า  ตึกมีห้อง 1 แถว ๆ ละ 5 ห้อง
ตึก 4 ชั้น ก็จะทำห้องพักได้ 20 ห้อง

ก็นำข้อมูลข้างบนมาหารครึ่ง ละกันนะค่ะ

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น